北京城八区别墅？
作为前首都规划局的人，虽然早已离休，但看到这个问题还是忍不住想就北京的别墅问题说上两句。 首先应该明确一点，北京的别墅用地是非常少的。从1949年北京解放到2017年，建国68年间，北京一共批了五块别墅用地（还有两块未开工）。而同时期巴黎有整整一百多块！（详见下图） 这五块别墅用地的用地指标是：每块占地5公顷左右、容积率0.3-0.4、居住建筑控制在20%以内、不允许建独立庄园。 这五个项目就是现在的西山别墅区、燕西别墅区、丽都广场、奥林匹克公园周边和通州运河东侧的别墅区。由于条件所限，这些别墅在设计上只能做低层（三层或四层），并且以联排为主。
不过即使如此，这些别墅也基本上把京城西边给占了。所以到了上世纪八九十年代，很多有钱人就想尽办法在北京东部买地盖房，毕竟那时城东还有很多空地。于是出现了一些独特的景观，有些人在东三环建设了巨大的独栋洋房，车进小区都得走半天的那种；还有些人把四合院重新拆了重建，虽然没有变成一栋栋带车库的独栋别墅，但比以前确实高大上不少。
随着2000年后北京的房地产泡沫破碎，以及之后规划的严格限制，城里人的别墅梦几乎就此泯灭。不过幸运的是，就在我工作的地方附近，政府又批了一个别墅区，这就是现在的颐和原著。这是改革开放以后国务院批准的最后一个别墅项目。 这个别墅区的用地指标是：建设用地15公顷、绿化率70%、容积率0.45、建筑控制高度24米。这个规模比起西边的几个老别墅区当然要小很多，但从环境上看的确非常优美。
可惜现在房价已经涨到了两三万一平米。有钱人也终于不再把目光盯向郊区，转而涌向城区内罕有的普通住宅。关于这一点，我个人觉得跟政策有关，比如过去对经济适用房的限制就让很多中低收入家庭无法享受这种福利。另外也是出于对耕地保护的目的，因为别墅的容积率非常低，一般都不会超过1.0（这里指纯别墅区，不包括合院类等产品）。
说到最后我觉得我们国家的国土太大，各地情况又很复杂，所以对于别墅这类产品有必要分门别类进行探讨。对于大城市边缘的郊区和中小城市及乡镇，我认为完全可以大力发展低密度、甚至超高密度的别墅类产品，这类产品的目标客户群体主要是成功人士和中高端收入人群。不过这类产品要严格控制，不能任其肆意发展，因为毕竟土地资源紧张，而且会挤压普通商品住宅的生存空间。
而对于像北京这样的一线城市中心地段，我认为完全不应该再给别墅类的产品留任何机会，就应该把所有土地统一规划，统一开发，所有的住房一律建成高层住宅。因为我们国家的人口多，资源少，如果让一部分人先富起来，并且允许他们占有多套物业的话，那最终受损失的还是普通人。