密云别墅项目有什么？
目前，北京市场共有8个纯别墅区，其中有7个位于京北的怀柔、延庆和密云区； 另外有一个在北京城南的房山青龙湖。 从区域上来看，北部四个区的别墅区多集中在京北的怀柔、延庆两地；而南部三个区的别墅则集中在房山区的青龙湖附近。 那么为什么这么多开发商选择在这个地方建别墅呢？
首先当然是看中了北京北部地区独特的环境资源——生态涵养发展区。 2014年2月国务院批复了《北京城市总体发展规划（2011—2020）》中明确了北京的“一城”即首都功能核心区；“两翼”分别为北京城市发展和生态建设的东翼与西翼； “三区”即中心区(老城)、郊区(近郊)和远郊。 而位于北京北部地区的怀柔、延庆就是属于北京生态建设中的重点“保护区”。
其次，从交通上看，虽然京承高速和黄土洼隧道使顺义和北京城区的距离缩短到一小时，但是大多数的别墅仍集中在六环路之外， 这也和早期北京的总体规划有关。 北京城市规划中规定，远离中心城区的地区，在规划期内原则上不再扩建大中型城市建设项目——这当然也包括别墅类项目。 不过也有例外，例如在中关村软件园附近，由于土地资源紧张，部分项目的别墅形态就做了一些灵活处理。
当然现在还有另一个原因让开发商们向京北进发，那就是价格！ 在严格限购政策下，南部几个区的新房、二手房供应量都相对不足，房价自然水涨船高；但是位于京北的这几个纯别墅区新房的价格却十分“友好”——均价三四万甚至更低！ 这主要是因为受地段和环境的影响，这里的地块多数属于城乡结合部，所以容积率较高，开发强度较大，只能做高层产品。
虽然从面积上看，套均150平方米以下的产品占据了绝大多数， 但是如果算上各种配套公建的面积，实际上每套别墅的实得面积都要大不少。以叠拼别墅为例，下叠带院子，一层会赠送一部分庭院面积，上面几层也会比同类产品面积更大。 上叠赠送露台，同样每一层的实得面积都不会小。 比如位于延庆的刘斌堡乡墅，其主力户型290平米的四叠拼总价不到500万元/套；位于怀柔和密云交界处的奥宇·金域华府，其360平米的合院产品仅需300多万元/套…… 这样的价格对于城市高净值人群来说是可以接受的。
更重要的是，这里的别墅是“准现房”状态，也就是说只要付了款就可以马上入住，相比其他区需要等上几年的期房，这里无疑更具吸引力。 所以尽管离城区遥远，但是别墅的销量却不输其他区域。 以奥宇·金域华府为例，去年上半年一共卖出了175套别墅，占据整个楼盘总销量的近八成。 和很多郊区盘通过降价冲业绩不同，这里的别墅不仅单价高，成交还十分火爆，甚至还出现排队买的现象。 我了解到，因为销售成绩良好，这个盘的后期产品已经基本售罄，目前只剩下少量顶跃产品和一期没有卖掉的几套院墅。 除了在售的新盘外，北京还有个特殊的别墅项目——西山别墅。这个项目不是在建新盘，而是曾经被终止立项的项目， 因其位于西山风景区内，且占地规模较小，容积率也高达1.5，故遭到环评部门的抗议，最后被迫停止建设。
尽管项目处于停工状态，但房屋仍然保持现房状态，而且价格也十分坚挺，目前在售户型区间为450-550万元/套。 有消息称，该项目有可能重新启动，但是因为限高令和容积率的限制，未来的方向可能向低容积、小规模的高端住宅转型。