香江别墅为什么不涨？
谢邀 最近我也在研究这个问题，我们团队最近做了一堆关于房地产的调研报告，从中也发现了一些问题。 对于“为什么香炉湾别墅不涨”的问题，我从两个角度来回答一下： 1. 需求端的分析——谁住香炉湾别墅，他们为什么买 2. 供给端（存量）的分析——还有多少同类产品待出售 从需求端来看，购买香炉湾别墅的人群主要是港澳台以及海外人士和广州本地的富豪。其中又以香港客户居多，占总比例的50%以上。
这些人群有着共同的特征：高收入、高学历、年龄偏大(41-50岁间)，而且已经在国内购置了多套房产。我们以海外客户为例，看看他们对于别墅的选择原因有哪些？
从统计数据来看，价格因素并不是他们首要考虑的，地段、户型和开发商品牌才是。这也说明现在的别墅市场已经是富人的“专属领地”了，普通人压根就不会考虑价格敏感型的产品。 当然，这些人都具备买房的资金能力。但从另一个方面来讲，他们的购买力并没有想象中的那么强劲。因为同样是一笔资金，在大城市里买一套小户型的房子，可以买小县城里的一套别墅+车位+庭院了。所以从总量上来说，中国的富人其实并不多。根据我们的调查，平均每个城市仅有69名富人持有别墅。
也就是说，全国所有城市别墅的总需求量也就8.8万套，平均到每个月仅7300套，平均每天只有230套左右。以每个楼盘平均100套的供应量来算，一个月也就能消化20个楼盘。按照这个速度，所有的别墅项目都要排队等几十年才能卖掉。 所以归根结底，还是供给不足导致了当前别墅市场的供需失衡。