海棠公社别墅是违建么？
不是，只是不符合北京市的规划。 首先要说明的是，所谓“小产权房”其实是一个伪命题，严格来说，这些房屋虽然盖在集体土地上，但是已经取得了房产证，并且能够上市交易。（关于小产权房的疑问很多，请参见： 小产权房究竟是什么房？合法吗？可以购买吗？） 从规划角度看，这栋别墅应该没有问题；但是从土地利用角度看，就存在很大问题了——因为土地属于建设用地，而建筑属于住宅类建筑，二者是不符合规划要求的。 不过，这里涉及到一个程序问题——“先审批，后建设”，这个原则在城乡规划法中是有明确规定的： 第四十条 在城市规划区内拆除建筑物、构筑物或者改变建筑物、构筑物使用性质的，必须提交下列资料向城市规划行政主管部门提出申请：
(一)建设工程立项文件；
(二)国有土地使用权证明；
(三)经批准的修建性详细规划或设计方案。 可见，只要是在审批通过之后建设的，那就是合规的。当然，如果未经审批就自行建设，那就是违法建设了。 海棠公社这种别墅区的情况就比较复杂了，因为涉及用地的性质和规划许可证的问题。 根据新闻中的描述 “记者随后来到位于昌平区沙河镇的北京汇海世纪房地产有限公司（以下简称汇海公司）所属的海棠公社项目工地进行探访。据负责施工的工人称，该工程于2013年5月开始动工，至今已有一年多的时间。” 如果报道属实的话，那么这个项目的建设应该是经过了相关规划的审批的。但问题在于，这个项目所占用土地的性质本身就不是用来建别墅的。 从地图上看，这块地原先的用途确实是工厂用地。但在2006年的时候，国土部批复同意将包括这块地在内的9宗土地提供给中国海洋石油总公司作为中海油服(中国)有限公司的土地出让收入。那么从这里来看，这块地和上面的房子确实是没有经过正常手续的。 但是，2008年的政府会议纪要却显示，当年国务院批准了中海油服(中国)有限公司的申请，要求有关部门尽快办理有关手续。 按照一般情况来推断，在2008年之后就应该陆续开始办理相关手续了。至于为什么要等到2013年才开工建设，这里面可能牵扯到报批后的实施计划等问题。
总之，这个问题比较复杂，牵涉到土地、规划、环保等多个领域，以及城建史和现行政策等多个层面。单凭目前这些信息，实在很难有进一步判断。